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【法律咨詢】2017最高法院公報(bào)：買(mǎi)賣(mài)合同裁判規(guī)則！

1.預(yù)約合同是一種約定將來(lái)訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無(wú)法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

2.違反預(yù)約合同，違約方給守約方造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)約合同時(shí)商品的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品的價(jià)格予以確定。

3.判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見(jiàn)此類(lèi)協(xié)議是否具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的，就可以認(rèn)定此類(lèi)協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

4.根據(jù)合同的相對(duì)性原則，涉案合同一方當(dāng)事人以案外人違約為由，主張?jiān)谏姘负贤男兄行惺共话部罐q權(quán)的，人民法院不予支持。

5.善意買(mǎi)受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無(wú)法過(guò)戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。這類(lèi)合同如不具備《合同法》第52條的無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

6.行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同法律上或事實(shí)上履行不能。出賣(mài)人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買(mǎi)受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣(mài)人應(yīng)按誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋交付買(mǎi)受人，并于買(mǎi)受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過(guò)戶手續(xù)。

7.合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美?、賠償損失等形式的民事責(zé)任。

8.房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

9.建設(shè)行政主管部門(mén)的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。

10.除有特別約定外，房屋出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買(mǎi)受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣(mài)人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

11.為家庭生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)，發(fā)生欺詐糾紛的，可以按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》處理，汽車(chē)銷(xiāo)售者承諾向消費(fèi)者出售沒(méi)有使用或維修過(guò)的新車(chē)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后發(fā)現(xiàn)系使用或維修過(guò)的汽車(chē)，銷(xiāo)售者不能證明已履行告知義務(wù)且得到消費(fèi)者認(rèn)可的，構(gòu)成銷(xiāo)售欺詐，消費(fèi)者要求銷(xiāo)售者按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

12.預(yù)約合同，一般指雙方當(dāng)事人為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。

13.預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

14．在審理合同糾紛案件中，確認(rèn)違約方的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)遵循“可預(yù)見(jiàn)性原則”，即違約方僅就其違約行為給對(duì)方造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素造成的、雙方當(dāng)事人均不能預(yù)見(jiàn)的損失，因非違約方過(guò)錯(cuò)所致，與違約行為之間亦沒(méi)有因果關(guān)系，違約方對(duì)此不承擔(dān)賠償責(zé)任。

15.判斷違約行為是否構(gòu)成根本違約，可以通過(guò)違約行為造成的后果在整個(gè)合同利益的比例、守約方在合同中所受利益以及能否通過(guò)其他方式得到救濟(jì)等方面綜合考慮，嚴(yán)格合同解除適用標(biāo)準(zhǔn)。

16.對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議。開(kāi)發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。

17.根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。

18.在買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，被告以訂立該買(mǎi)賣(mài)合同的經(jīng)手人因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪被刑事拘留為由，主張先中止審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，等待刑事案件處理結(jié)果，但對(duì)其與原告之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，卻不能用證據(jù)來(lái)否定真實(shí)存在，該訴訟主張不能成立。

19.根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定，有違約行為的一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，沒(méi)有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過(guò)合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí)，為衡平雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少。

20.房屋出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。

21.房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋。

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